Меню

Информация на публикацию Орловского регионального отделения «ОПОРА РОССИИ» и газеты «Вечерний Орел» о промежуточных результатах государственной кадастровой оценки в Орловской области

Бюджетное учреждение Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», рассмотрев публикации Орловского регионального отделения «ОПОРА РОССИИ» и газеты «Вечерний Орел» о промежуточных результатах государственной кадастровой оценки в Орловской области разъясняет, что утверждение об увеличении кадастровой стоимости всех объектов недвижимости, не соответствует действительности. Оно имеет под собой скорее субъективную основу, нежели полный анализ полученных результатов.

Более детальное изучение результатов государственной кадастровой оценки позволяет выявить объективные факторы, которыми вызван рост кадастровой стоимости, а в каких случаях недостоверные сведения о характеристиках объекта недвижимости привели к некорректной оценке.

В качестве объективных причин изменения кадастровой стоимости, во-первых является тот факт, что действующая кадастровая стоимость определялась по состоянию на 01.01.2014 г. Временной интервал составляет 5 лет. За данный период произошли существенные изменения как социально-экономической ситуации в целом, так и изменение тенденций на рынке недвижимости.

Во-вторых, произошли изменения в нормативной базе и подходах к определению кадастровой стоимости, в том числе к группировке объектов оценки.

В настоящее время кадастровые оценщики руководствуются Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226).

Действующая кадастровая оценка выполнялась в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 № 39 и иными документами, регламентирующими оценочную деятельность.

Различия в методиках расчета, оказывающие существенное влияние на стоимость, можно отчетливо увидеть на следующем примере. Предыдущие методические указания предполагали установление кадастровой стоимости для отдельных групп земельных участков в размере 1 рубль за весь объект, что объективно противоречит логике ценообразования на рынке недвижимости.

Таким образом, земельный участок площадью 195036,13 кв. м категории земель: земли населенных пунктов, вид использования — для размещения водного объекта получил действующую кадастровую стоимость 1 рубль!

Соответственно, для таких объектов представленная в промежуточных отчетных документах кадастровая стоимость формально завышена в разы, а фактически она просто приведена в соответствие с текущим уровнем рыночных цен.

Также, в перечне объектов оценки есть большое количество земельных участков в производственном сегменте с действующей кадастровой стоимостью менее 1 рубля за 1 кв. м, тогда как действующая стоимость земель сельхозназначения (всегда имеющих более низкую стоимость относительно других категорий), в Орловской области составляет в среднем 6-7,5 руб. за 1 кв.м.

Учитывая вышеизложенное, существенный рост кадастровой стоимости в большинстве случаев связан со значительно заниженными результатами действующей кадастровой оценки. Соответственно, проводить сравнение с текущей стоимостью не корректно.

Тем не менее, в публикациях проводится сравнение таких абсурдных по сути результатов действующей кадастровой оценки со стоимостью, которая определена с учетом всей совокупности ценообразующих факторов в соответствии с действующими методиками расчета.

Для проведения кадастровой оценки была собрана и проанализирована вся доступная информация, в том числе данные о рыночной стоимости объектов недвижимости из отчетов о рыночной оценке при оспаривании кадастровой стоимости. Эти данные были учтены при построении расчетных моделей, что отражено в представленных на сайте БУ ОО «МР БТИ» промежуточных отчетных документах.

Действующими Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке не предусмотрено установление кадастровой стоимости в размере рыночной на основании ранее проведенного оспаривания.

Кроме того, оспаривание проводилось исключительно в отношении действующей кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2014 г.

Согласно распоряжению Правительства Орловской области от 18.07.2018 г. № 368-р государственной кадастровой оценке в 2019 году подлежат все виды объектов недвижимости, в том числе земли населенных пунктов и земли промышленности.

Процедура государственной кадастровой оценки завершается утверждением Правительством Орловской области результатов государственной кадастровой оценки. Акт об утверждении кадастровой стоимости объектов недвижимости вступает в силу с 1 января 2020 г., с этой же даты прекращает действие кадастровая стоимость, определенная до 01.01.2020 г., независимо от того, была эта стоимость установлена в результате проведения предыдущего тура ГКО, либо решением комиссии по оспариванию или решением суда в размере рыночной стоимости.

Также следует отметить, что государственная кадастровая оценка проводилась в соответствии с видом фактического (текущего) использования, что обусловило разницу в стоимости объектов различного функционального назначения и использования (торгово-офисные, производственно-складские, жилые помещения будут иметь разный уровень цен, даже если находятся в одном здании).

Таким образом, однозначные выводы о завышенной кадастровой стоимости можно делать только после анализа всей информации, содержащейся в промежуточных отчетных документах, в том числе на наличие ошибок в группировке, виде фактического использования, характеристиках объекта, а также в самих расчетах.

Для выявления ошибок действующим законодательством предусмотрена процедура рассмотрения замечаний к промежуточным отчетным документам. Возможные некорректные результаты могут быть связаны с неправильной группировкой объектов, неверной информацией о фактическом использовании и характеристиках объекта оценки. Данные несоответствия выявляются на этапе рассмотрения замечаний и устраняются путем изменения неверных характеристик и пересчета кадастровой стоимости.

Любое заинтересованное лицо может обратиться в бюджетное учреждение с замечанием к промежуточным отчетным документам в период с 10 июля 2019 года по 28 августа 2019 г.

Согласно частям 16, 17 статьи 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ

Замечание к промежуточным отчетным документам наряду с изложением его сути должно содержать:

1) фамилию, имя и отчество (последнее — при наличии) физического лица, полное наименование юридического лица, номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии) лица, представившего замечание к промежуточным отчетным документам;

2) кадастровый номер и (или) адрес объекта недвижимости, в отношении определения кадастровой стоимости которого представляется замечание к промежуточным отчетным документам;

3) указание на номера страниц промежуточных отчетных документов, к которым представляется замечание (по желанию).

К замечанию к промежуточным отчетным документам могут быть приложены документы, подтверждающие наличие ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также декларация о характеристиках объекта недвижимости (бланк и образец заполнения есть на сайте).

Замечание можно подать следующими способами:

  • почтовым отправлением в адрес БУ ОО «МР БТИ»: 302028, г. Орел, ул. Ленина, д. 25;
  • непосредственно при личном обращении в БУ ОО «МР БТИ» по адресу: г. Орел, ул. Ленина, д. 25 или по адресу территориального подразделения учреждения (время приема: пн.-чт. с 8:30 до 17:030, пт. с 8:30 до 16:15, перерыв на обед 13:00-13:45).

С порядком подачи в бюджетное учреждение замечания, формой замечания, а также с образцом заполнения замечания можно ознакомиться на официальном сайте учреждения www.orelbti.ru в разделе «Государственная кадастровая оценка».